土地开荒始于2024年8月，沈禾的丈夫负责1400平方米的车库修建，她则承担外围园林景观建设。受访者供图
9月，范继军变得更加忙碌。晨雾还未散尽，他已穿梭在连片的农场。
十个大棚的豇豆和辣椒，已进入持续的采摘旺季。莴笋育苗已提上日程，他还要着手蒜苗和芹菜种植。
范继军经营的北海农场，位于日本栃木县，自产蔬菜年销售额约1亿日元。加上从其他农户处收购并代销的产品，总销售额达5亿日元。
大洋彼岸的美国西雅图，沈禾正加紧在新购置的农庄上盖车库、修菜地。她要赶在10月雨季来临之前，将房子的地基打好，再回杭州过一个属于江南的秋天。
忙碌开发庄园的空隙，沈禾常喜欢静静地凝视远方的群山。“一个人的庄园，喜悦在低头与抬头之间。”
远在芬兰的张韵，过去三个月都忙于土地的竞标和接受国防部审查。庆幸的是，整个购地过程有惊无险。8月，她在公证人见证下，完成最后的签约，拿下芬兰北部5万平方米的土地。
对土地的渴望，仿佛刻在中国人的基因里。三个人相隔万里，却共同在异国他乡，打造属于自己的土地梦。
海外置地的主力军，并非单纯的富豪阶层。全球最大的中文海外房源门户网站“居外网”首席运营官苏琼（Sue Jong）曾分析，大多数中国买家以中产至中上阶层为主，“他们寻求的是稳健的海外投资，可能正计划移民或为子女海外教育做准备。”
南方周末记者采访的5名海外土地经营者，均具有高等教育背景。他们虽持有中国国籍，却普遍在当地生活十年以上，且已组建稳定的家庭。海外土地的永久产权，是吸引他们置地的关键因素。
异国土壤里长出的，不只蔬菜、生意和田园梦，还有经营中的艰辛与风险。
在全球化退潮、地缘政治日益紧张的当下，中国人的跨国购地梦，更是一场涉及身份审查、国家安全考量与国际关系变化的复杂博弈。
乡愁做成生意
出东京往北，沿着东北高速驱车一个半小时，便是范继军的“北海农场”——五万平方米土地上，八十多个灰色和白色的塑料大棚整齐排列，大的足有一千平，小的在三百平米左右。
栃木县地处关东平原北部，土壤肥沃，水源丰富，农业发达，其中草莓和韭菜产量多年居日本第一。
更让范继军心动的，是栃木县优越的区位条件。“栃木县是东京都市圈的重要组成部分。在日本做农业，最大的市场就是东京。”他告诉南方周末记者。
范继军老家山东莱芜。上世纪九十年代，他是当地少有的大学生，毕业后进入国企工作。1998年，他远赴日本，投身软件工程行业，四年后自主创业，创办IT公司。
范继军的农场规模已扩大到三倍多，增加至5万平方米，经营品类也从最初的香菇拓展至蔬菜、瓜果、畜禽等三十多种。受访者供图
在日华侨已逾百万，但中国人习以为常的蔬菜，在日本却不可得。东京超市里，卷心菜、白菜、蘑菇等本地蔬菜整齐排列，缺席的却是他记忆中熟悉的味道——香菜、茼蒿、莴笋……
与此同时，日本农业从业者不断老龄化、后继者不足，大量农田被闲置或废弃。公开报道显示，2016年，日本共计有410万公顷土地无人认领，占全国土地总面积的11%。
“如果去种蔬菜卖给国人，不仅能让他们吃上熟悉的味道，肯定也有很好的市场。”敏锐的范继军从中窥出商机。
范继军真正“下田务农”始于2016年。彼时，国内的一个朋友想在日本种植香菇，希望找人合作。两个人一合计，便在栃木县租下1.5万平方米土地。
将近十年发展，农场规模已扩大到三倍多，增加至5万平方米，经营品类也从最初的香菇拓展至蔬菜、瓜果、畜禽等三十多种。
对熟悉味道的追寻，也在太平洋彼岸的华盛顿州生根。
沈禾是土生土长的杭州人，毕业于原浙江农业大学园艺系，主攻无土栽培。“说白了就是种蔬菜的。”退休后移居美国，她才重新找回与土地的连接。
“美国人习惯在后院种花，中国人看到地就想种菜。”沈禾笑着说。
这种执念背后，是味蕾深处的乡愁。沈禾的丈夫是德裔美国人，日常蔬菜以西兰花为主，叶菜稀少且多生食；而她最想念的，是炒得粉糯的茄子和带着水汽的茼蒿。
华盛顿州后院的600平米院子，沈禾握起锄头，番茄、黄瓜、茼蒿，这些承载着家乡记忆的蔬菜，被她一一精心种下。耕耘的日子让她逐渐被治愈，但同时也愈发觉得，后院的一方土地，难以承载她的梦想。
2024年7月，移居美国十年后，沈禾斥资22万美元，在西雅图购置了30亩地。绕着庄园走一圈，大约需要四十分钟，她戏称是“巡视土地”。
与沈禾不同，张韵买地的初衷，并非向往田园牧歌，而是源于她经营多年的北极旅游业务。
张韵是芬兰第四代华裔，主营挪威与芬兰之间的跨境客运专线，包括雪地摩托、驯鹿雪橇等极地体验项目。她购置的地块位于芬兰北部的罗瓦涅米市，恰巧处于游客行程的中段位置。
北欧的土地权属复杂，国家土地与私人土地交错，尤其私人森林众多。“带人进入私人土地进行商业活动其实是违法的。”张韵解释，“购置私人土地用于合规的商业开发，是保障业务顺畅的基础。”
张韵计划将这块地开发成度假村，“往返的客人能在这里参与各类活动、住宿休息，之后再继续前往下一站”。
“土地的坑太多了”
沈禾的“和乐农庄”静卧于普吉特海湾，与海拔逾2400米的奥林匹克山遥遥相望。即便是在夏季，一场新雨过后，雪山也常在云雾间若隐若现。
初到这里，沈禾就暗下决定：就是这儿了。西雅图湿润的气候，总会让她想起记忆中故乡的江南烟雨。
“这可能就是我的终老之地。我就打算建好房子、院子和花园，不再折腾了。”沈禾告诉南方周末记者。
美国土地制度以私有制为主体，土地大部分归私人所有，民众可以自由买卖，且享有永久产权。只要资金充足，不论是美国公民还是外国人，通常都能比较容易购买土地。
在美国主流房地产网站“ZILLOW”上搜索，仅华盛顿州挂牌出售的土地就超过七千块，价格从7000美元到2500万美元不等。每块地的信息页都清晰列出景观特点、地貌属性及管理费用等详细信息。
“买卖双方通过中介签订标准合同，付款后由中介代办政府登记，便能拿到地契。”沈禾说。
尽管交易流程简单，但对沈禾而言，找到一块合适的土地，并不是一件容易的事。过去十余年，从加利福尼亚州到华盛顿州，她找地的脚步遍布美国西海岸。
市中心的商业用地交通便利，但动辄要数百万美元，高净值人士才能买得起；加州北部地处山谷，冬冷夏热且地广人稀，6亩地仅需5000美元；俄勒冈州东部戈壁沙漠遍布，地价更为低廉，不少人在此购地用于狩猎。
沈禾曾相中西雅图北部一片土地——三十亩地被森林环绕，邻近城市，标价仅15万美元，“堪称完美”。然而，仔细考察后才惊觉该区域地下水位过低，严令禁止新户钻井。“没有水，一切就都无从谈起。”沈禾叹息道，“土地里的坑太多了，一桩桩汇总起来，足够写本书了。”
相较之下，比沈禾早一年买地的张峰梅，购地过程要顺利得多。从萌生念头到成交，她只用了不到半年时间。
张峰梅2014年赴美读研，毕业后在硅谷做过码农，如今就职于一家生物实验室。2023年7月，她以1.3万美元，在夏威夷购入一块约4000平方米的土地，约相当于十个篮球场大小。
“换算下来，一平米一杯奶茶的钱。”张峰梅笑言。购地款之外，她还需支付一次性过户费892美元，每年缴纳340美元地税和马路维护费。
张峰梅选择了岛西侧的一块荒地，“长满夏威夷特有的多型铁心木，且未通水电，雨水收集系统和化粪池都得自建”。受访者供图
夏威夷是美国领土最南端的一州，距本土3800公里。从张峰梅工作的加州硅谷过去，坐飞机需五个小时。
张峰梅看中的是火山地貌形成的稀缺性，“地买一块少一块，且为永久产权。随便造个啥，总比在城里卷房贷强。”
找地全靠线上平台，张峰梅仅去考察了一次，待了五天时间。她对比了夏威夷大岛东西两侧的土地：东部雨林区生态丰富，但存在难以清除的入侵物种“合欢树”，“砍树要请人工、买保险，树还不断再生，处理成本可能超过地价本身。”西部尽管遍布火山岩，但一旦完成一次性平整，反而更适合开发。
最终，她选择了岛西侧的一块荒地。开车15分钟就能到餐馆、咖啡店和超市，但地块本身“长满夏威夷特有的多型铁心木，且未通水电，雨水收集系统和化粪池都得自建”。
张峰梅考虑过经营民宿、建设太阳能电站，但最终决定保持地块原貌，将其租给蜂农。
“一个月差不多能收三四百美金，两三年就回本了。既不用砍树搬石头，又能创造经济价值。”张峰梅说。
对范继军而言，即便是租地，也踩了不少坑。他花了四个多月时间考察土地，但由于不熟悉当地农村，交了不少“学费”。
有人推荐国会议员秘书牵线，称能拿到便宜好地，范继军支付了20万日元，却发现对方并不了解土地情况。中介费打了水漂。
兜兜转转之下，他以55万日元月租金，租赁下1.5万平方米农地，附带加工车间、停车场、水井等额外附属设施，合同一签就是十年。直到真正熟悉市场后，范继军才惊觉，除去附属设施，自己的租金成本是市场价格的十倍。
“好在租金成本占经营比重很低，但被当冤大头，心里总不是滋味。”范继军苦笑。
“农业不是谁都能干”
爬到树上眺望远山，或者躲在树屋里看书写诗，曾是沈禾心中最诗意的生活。农场边界处几棵挺拔的冷杉，让她触摸到了理想照进现实的可能。
诗意栖居，是多数人对田园生活的浪漫想象。当滤镜褪去，真正触摸土地，才会发现农场里充斥的是无止境的劳作与琐碎，以及经营农业必须直面的现实风险。
沈禾所购的这块地，原属森林公司采伐后留下的闲置土地。放眼望去，荒草丛生，其下满是盘根错节的巨大树根。
土地开荒始于2024年8月，沈禾的丈夫负责1400平方米的车库修建，她则承担外围园林景观建设。从设计排污系统、提交政府审批，到采购建材、协调施工，每一项准备都繁琐而耗神。
买西雅图的农庄前，沈禾卖掉了华盛顿州金县的房子，租住在农庄不远的公寓里。每天六点，她和丈夫带上自制的三明治，开车十几分钟到农庄，忙到下午一两点再返回。
菜园一期工程占地150平米，除草、平整土地、堆肥……整个建造过程，绝大多数工作由沈禾完成。受访者供图
菜园一期工程占地150平米，除草、平整土地、堆肥……整个建造过程，绝大多数工作由她完成。
沈禾第一次开着42英寸割草宽度的骑式割草拖拉机，发动机的轰鸣声让她很是兴奋；她也曾一锹一锹挖取天然表层土，捡出石块、杂草树枝，将土细细筛过，在阳光下暴晒后，一车一车推去填整菜园。
“不知道自己在干什么，放着城里吃香喝辣的好日子不过，自我放逐，跑来这荒地里找罪受。”沈禾泄气过，更多时候，喜悦战胜了犹疑，“在自己的土地上劳动也好，修行也罢，这是何等的幸运”。
农庄的日子，是对身心的最好治愈。盛夏，园子里的番茄挂满果实，沈禾最喜欢的，就是坐在番茄架下。“跟土地接触的感觉真的很奇妙。我们终究还是动物，骨子里始终存在对土地的眷恋”。
西雅图属于典型的温带海洋性气候，全年湿润多雨，夏季凉爽，作物的生长节奏与国内大不相同。
胡萝卜的种植时间需比国内稍早几天，要赶在种子能感知到的“热度窗口”里催芽；空心菜喜热，遇着低温，不仅生长缓慢，且极易叶片发黄；即便是盛夏，叶子菜依然长势喜人；最让人无奈的是丝瓜，年年栽种、年年无收。
过去五年时间里，“科班出身”的沈禾，一点点试出不少种植门道。然而，山地独特的小气候，依然带给她诸多意外。
2025年5月，沈禾第一次尝试在农庄里种黄瓜。她精心栽下三株，交足定根水，施肥追肥，剪除侧枝，搭架引蔓，每一步都很用心。但到了7月采摘季，三株黄瓜只结了一根。
“这边的小气候跟老房子那边完全不同，农庄正对着雪山，冷风吹来，寒意还是挺重的。”沈禾猜测。
种菜不是简单地花费劳力，而是技术活，要了解气候变化和作物特性，要了解土壤和水肥何时去用。这是范继军在日本下田种地后，才真正明白的道理。
2019年，转向蔬菜种植的他，从中国人最熟悉的香菜起步，初期也遭遇大量损失。由于不了解香菜怕水的特性，范继军将采摘后的香菜用水清洗，结果一夜之间全部腐烂。
“农业不是谁都能干的，”他感慨，“看似简单，实则细节决定成败。”
日本现代农业水平在世界上处于前列，但依然未能摆脱“靠天吃饭”的困局。夏季的台风，是范继军农业生产的最大绊脚石，“基本上每年都会遇到一次，大棚薄膜撕裂、钢架结构损坏，损失非常大”。
2019年10月，超强台风“海贝思”导致日本88人死亡、7人失踪、300余人受伤，对日本农业、林业、渔业等相关领域造成的损失额已达1027.3亿日元。范继军的农场也未能幸免。
“平地上的积水已有一米，所有大棚和蔬菜都被淹了。”回忆起当时的情形，范继军依然心有余悸，他只能眼睁睁看着积水漫过菜地。“当时顾不上心疼损失，只担心人身安全。水退后，只能一步步清理现场，重新开始。”
“买地像开盲盒”
对于大多数购地者而言，买地的理由很简单，这是“旱涝保收”的有形资产。
“最早的想法是把它当长期资产攥在手里。不管市场怎么变，土地始终是不变的。作为普通人，只有拥有资产，才有稳定的家园。”2023年，在美国从事跨境电商的李沁花15万美元，在北卡罗来纳州富兰克林小镇入手了10英亩地，“绕着地跑一圈要二十多分钟”。
李沁心仪这块土地已有十年。它地处富兰克林小镇中心，且位于美国人流量最大的大雾山国家公园内。“尽管经济大环境波动，但土地作为资产始终可靠，尤其还位于旅游重镇核心地段。”李沁告诉南方周末记者。
第一次咨询地价是在八年前，当时的报价是3万美元一英亩。“等我去买的时候，老爷子已经快90岁了，大概忘了之前说的价格，最终便宜了一半。”李沁捡漏以低价买入了土地。
买完交接后，李沁还曾一度担心，老人会不会反悔。丈夫安慰她，“老爷子是本地首富，最有名的就是一言九鼎，只要说定了，就绝对不会变。”
交易完成还不到半个月，就有人愿以双倍价格收购这块地。
“地价飙升，是因为位置好、地势高，恰被一家通信公司看中，想要用于建造信号塔。”李沁强调，这只是个例。美国土地本身价格波动有限，真正带来收益的，是经营能力、市场认知和资源运作。若仅靠囤地期待升值，多半会落空。
晚于李沁一年买地的沈禾，早已吃过土地投资的苦。
2017年，沈禾在加州东部花2万多美元买过一亩地。这块地藏身于一个封闭式高尔夫球场，推开窗便是连绵起伏的林海。然而，由于地处山火高风险区，政府严格限制开发，导致基础设施长期停滞，居民陆续迁离，社区日益萧条。沈禾仍需每月支付两三百美元的管理费，且必须定期割草维护。
“风景再好，也架不住天天烧钱”。2019年，她不得不以1.85万美元的低价将土地转手。
“小规模农场从来不是高收益投资。非市中心的土地增值慢，还可能跌价。不建房要交地税，草长过膝盖会被罚款，这些都是成本。”沈禾说。
对于远在芬兰的张韵来说，土地所提供的永久产权，是她得以在异国安心扎根的重要保障。“我们家已经是移民第四代，大概率不会再移居别国。拥有一块属于自己的土地，才意味着真正地扎根于此。”
但并非所有土地都能生金，在芬兰生活十年的张韵，对此深有共鸣。
这个33.8万平方公里、仅550万人口的国家，因“地广人稀”吸引着不少中国买家：南部城市公寓交易活跃，买家多为中企派驻的短期员工；而北部土地交易则动机复杂。“有的为孩子的‘快乐教育’，有的被中介包装的‘投资移民”概念吸引而来。”
张韵最担忧的是盲目跟风者。芬兰房产市场稳定得近乎“冷静”，房价十年如一日，鲜有波动。
“疫情期间，首都赫尔辛基房价从每平方米5000欧元涨到6000欧元，疫情一结束，又迅速回落至原点。”她直言，“尤其是住宅类资产，买入价基本上等同于卖出价。”
而北部更甚——持续的人口外流，导致芬兰北部大量土地闲置，1万平方米地块几万欧元就能拿下，“便宜到不可思议”。
然而，实现盈利，远比买下一块地复杂得多。
“芬兰买地很像开盲盒。”她笑言。卖家通常不提供详尽信息，交易透明度低，地上建筑的修缮责任与成本，全靠买家自行评估。“对不了解芬兰情况的人而言，这近乎赌博，风险更大。房子表面看起来完好，实际修复费用可能远超投资价值。”
与此同时，林地看似划算，却被经营计划死死框住，“何时砍伐、如何补种都有规定，擅自操作就会被罚款”。张韵见过不少盲目入局者：花几十万元人民币抢下“低价地”，才发现是林地，得定期种树、报计划。
“有资源、能经营当然能赚钱，不然我也不会做。”张韵提醒，“土地投资从不是稳赚不赔的买卖。”
沈禾所购的这块地，原属森林公司采伐后留下的闲置土地。放眼望去，荒草丛生，其下满是盘根错节的巨大树根。受访者供图
地缘政治的暗流
近些年来，中国消费者已成为跨境房地产最大的投资群体之一。以美国为例，该国房地产经纪行业龙头“全国房地产经纪人协会”公布的数据显示，2017年，中国以317亿美元的购买额，成为美国最大的海外买家。
相较于房地产的火热，更为敏感的农业用地，仍是鲜有国人涉足的投资领域。据美国农业部披露，截至2022年底，外国人持有美国近1800万公顷的农田和森林，其中中国持有者占比不到1%。
对于远赴海外置地的中国人而言，最大的不确定性，往往是地缘政治的暗流。
2025年7月，特朗普政府以“国家安全与粮食安全”为由，计划全面禁止中国及其他“外国对手”购买美国农田，甚至考虑收回已购土地。
更早之前，佛罗里达州已于2023年便禁止中国公民在关键基础设施和军事地点附近购地；蒙大拿州通过法案，直接禁止向“外国敌对国家”出售军事设施周边土地。
身处民主党主政的华盛顿州，沈禾告诉南方周末记者，该州目前尚未推行类似限制政策。
但国际政治局势的变化，早已深刻影响在美购买房产的中国人。
康奈尔大学2022年底发表的一篇论文显示，2017年和2018年，中国买家在美国购买了超过4万套住宅，2019年则直接腰斩一半。中国买家的转变，与特朗普政府时期中美关系趋紧、国内面临的金融环境变化等多重因素密切相关。
地缘政治拉扯下的土地焦虑，并不限于美国。在大西洋彼岸的芬兰，土地政策收紧同样愈演愈烈。
回顾此次成功购地的经历，张韵坦言，最终能成功竞得土地，靠的是一连串“合规”身份叠加：她是芬兰第四代中国移民，合伙人已取得芬兰国籍。
张韵最终将这块土地，登记在合伙人名下。“现在想在芬兰买大片土地，几乎只有通过这种办法。”张韵的讲述中带着庆幸，也藏着一丝无奈。
事实上，整个购地过程中，张韵始终处于焦虑之中。“中国人在北部买地，非常敏感。”
她的担忧并非没有来由。2025年6月，芬兰国防部驳回了一名中国人在罗瓦涅米的一处房产购买申请，理由是其毗邻罗瓦耶尔维（Rovajärvi）训练区，而该地区“对国防具有关键意义”。
值得一提的是，在2024年芬兰与美国签订的《国防合作协定》中，罗瓦耶尔维训练区被明确列为双方合作的重点区域之一。
芬兰是欧盟少数对非欧盟居民设立土地购买许可制度的国家，然而近年来，该国的土地政策不断收紧，尤其是在俄乌冲突发生后。外国人购买土地必须通过国防部的安全审查，且审核标准日益严苛。审查不仅看资金来源，更关注买家国籍、背景、购地用途乃至行为模式。
2021年，张韵首次购置住宅用地时，“几乎是秒过”。而到了2022年和2023年，她身边朋友的申请被明确驳回，“被拒的，基本都是俄罗斯人和中国人。”
更令海外购地者警惕的，是那些未写入条文的“隐性规则”。
“军事基地、国防部队驻扎点及训练场位置从未对外公布，普通人无法提前判断哪些区域属于军事用地或其敏感周边。”张韵说，“若连续看几块靠近军事设施的地，哪怕只是巧合，也可能被列入‘隐性黑名单’。”
正因如此，中国投资者极易“踩雷”。
“这种黑名单没有公示，没有期限，也不提供申诉渠道，其效力完全取决于审查机构对申请人意图的主观判断，以及国际关系的冷与暖。”张韵说。
在日本经营农业将近十年，范继军依然看好投资农业的前景。除了经营蔬菜，他还分两次买下1.4万平方米林地，用于经营农家乐。
为了解决高龄少子化带来的社会劳动力短缺问题，早在二十世纪九十年代，日本就推出吸引外籍劳工的“研修生”制度。然而，早期制度限制极为严格，申请手续繁琐，外籍劳动者一旦入境，便被绑定在特定企业或农户，不允许自由跳槽。
据范继军观察，日本农业政策近年来呈现逐步宽松的趋势，“外籍农业劳动者如今享有与日本人同等的待遇，并被允许自由更换雇主。”
“随着人口持续减少和农业转型压力加大，未来日本农业仍有进一步开放的可能，或许会逐步允许外国资本进入农业领域。”范继军担心，若大型资本涌入日本农业，个体经营者或将面临前所未有的市场压力。
（应受访者要求，文中李沁、沈禾和张韵为化名。）
南方周末记者 王航 南方周末实习生 张子健
责编 姚忆江
